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Steuern: Was ist bei der Herstellerbefreiung zu beachten?

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Privater Grundstücksverkauf

Beim Verkauf von privaten Grundstücksveräußerungen muss im Regelfall Immobilienertragsteuer bezahlt werden. Selbst hergestellte Gebäude sind von dieser Besteuerung ausgenommen. Ein Gebäude wurde (nach dieser Befreiungsbestimmung) dann selbst hergestellt, wenn der Steuerpflichtige das (finanzielle) Baurisiko hinsichtlich der Errichtung des Gebäudes trägt. Als selbsthergestellt gilt das Gebäude auch dann, wenn ein beauftragter Unternehmer das Gebäude errichtet hat, der Eigentümer aber das Risiko allfälliger Kostenüberschreitungen zu tragen hatte.

Wichtiges zur Herstellerbefreiung

Im Gegensatz zur Hauptwohnsitzbefreiung ist bei der Herstellerbefreiung nur der Verkauf des Gebäudes selbst steuerfrei – nicht hingegen der Verkauf des Grundstücks. Treffen die Voraussetzungen für beide Befreiungen zu, hat die Hauptwohnsitzbefreiung Vorrang. Wird das Gebäude unentgeltlich übertragen (z.B. durch ein Erbe), kann der Erwerber nicht die Herstellerbefreiung beantragen. Eine Ausnahme gibt es auch, wenn das Gebäude vermietet wird. Die Herstellerbefreiung kann nicht angewendet werden, wenn das Gebäude innerhalb der letzten zehn Jahre der Erzielung von Einkünften gedient hat. Werden nur Teile des Gebäudes vermietet, kann der nicht vermietete Teil von der Besteuerung ausgenommen werden - für den vermieteten Teil greift die Herstellerbefreiung allerdings nicht.

Beispiele zur Herstellerbefreiung

Ein Ehepaar errichtet gemeinsam in Form einer Miteigentümerschaft ein Gebäude. Nach der Fertigstellung nutzen die beiden es als Ferienhaus und haben dort nicht ihren Hauptwohnsitz (daher keine Anwendung der Hauptwohnsitzbefreiung). Kann bei einem Verkauf die Herstellerbefreiung angewendet werden?

Variante 1: Die Herstellkosten werden von beiden getragen.
Lösung: Beide haben die Herstellung finanziert, daher tragen auch beide das Bauherrenrisiko. Deshalb ist der Verkauf des Hauses für beide aufgrund der Herstellerbefreiung befreit.

Variante 2: Für die Herstellung des Gebäudes wird ein Kredit aufgenommen. Die Rückzahlung der Raten übernimmt der Ehemann. Die Frau haftet allerdings als Bürge und Zahler für den aufgenommenen Kredit.
Lösung: Obwohl nur der Mann den Kredit zurückzahlt, können in diesem Fall trotzdem beide die Herstellerbefreiung anwenden. Die Frau trägt auch das Bauherrenrisiko aufgrund der Haftung als Bürge und Zahler.

Variante 3: Die Herstellungskosten werden nur von der Frau gezahlt.
Lösung: Nur die Frau trägt die gesamten Kosten. Wirtschaftlich wird somit dem Ehemann ein Gebäude in sein Miteigentum zugewendet. Es liegt beim Ehemann ein unentgeltlicher Erwerb vor. Die Frau hat allein das Bauherrenrisiko getragen, nur für ihren Miteigentumsanteil ist die Herstellerbefreiung anwendbar.

Stand: 27. November 2014

Bild: Daniel Ernst - Fotolia.com

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