STEINBERGER
Steuerberater + Wirtschaftsprüfer GmbH in Linz, Leonding

Steuernews für Klienten

Vermietung: Was ist die Basis für die Abschreibung?

Paar mit Vermieterin

Vermietet man eine Wohnung oder ein Gebäude aus dem Privatvermögen, so ist für diese Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in der Regel Einkommensteuer zu bezahlen. Steuermindernd wirkt dabei die Abschreibung des Gebäudes, die auf Basis der Anschaffungs- oder Herstellungskosten berechnet wird.

Im Folgenden finden Sie eine Übersicht zu den wichtigsten Bestimmungen, welche als Basis für die Berechnung der Abschreibung heranzuziehen ist:

Tatsächliche Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Dies ist der Standardfall und kommt insbesondere zur Anwendung bei

  • erstmaliger Vermietung eines unmittelbar vor dem Vermietungsbeginn angeschafften Gebäudes,
  • erstmaliger Vermietung eines nicht unmittelbar vor dem Vermietungsbeginn angeschafften Gebäudes des Neuvermögens. Neuvermögen liegt vor, wenn das Gebäude zum 31.3.2012 steuerverfangen war. Dies ist regelmäßig gegeben, wenn die Anschaffung ab dem 1.4.2002 erfolgte.

Fiktive Anschaffungskosten

Die Bemessung der Abschreibung auf Basis der fiktiven Anschaffungskosten erfolgt bei erstmaliger Vermietung eines Gebäudes des Altvermögens. Altvermögen liegt vor, wenn das Grundstück zum 31.3.2012 nicht steuerverfangen war. Dies liegt regelmäßig vor, wenn das Gebäude vor dem 1.4.2002 angeschafft wurde.

Die fiktiven Anschaffungskosten umfassen den Betrag, der aufgewendet hätte werden müssen, um das Gebäude zu erwerben. Er ist im Schätzungsweg auf Grundlage einer Liegenschaftsbewertung zu ermitteln. 

Fortsetzung der Abschreibung des Rechtsvorgängers

Die AfA des Rechtsvorgängers ist bei unentgeltlichem Erwerb fortzusetzen, wenn (Rechtslage für Übertragungen nach dem 31.7.2008)

  • die Vermietung des Rechtsvorgängers ohne Unterbrechung fortgesetzt wird,
  • das Gebäude bereits früher einmal vermietet war, und man beginnt neuerlich mit der Vermietung.

Abweichend vom Ansatz der AfA des Rechtsvorgängers bestehen laut Einkommensteuerrichtlinien keine Bedenken, die fiktiven Anschaffungskosten heranzuziehen, wenn bei einem unentgeltlichen Erwerb

  • zwischen der Beendigung der Vermietung durch den Rechtsvorgänger oder
  • der im Zuge eines unentgeltlichen Erwerbes erfolgten Beendigung des Mietverhältnisses

und dem neuerlichen Beginn der Vermietung durch den Steuerpflichtigen ein Zeitraum von mehr als zehn Jahren liegt.

Wird ein Gebäude, das aus dem Betriebsvermögen ausgeschieden ist, vermietet so gelten eigene Bestimmungen.

Stand: 25. Februar 2019

Bild: Petra Homeier - stock.adobe.com

Weitere Artikel der Ausgabe März 2019:

Funktionen

Autor

Webdesign by atikon, Werbeagentur Linz
STEINBERGER Steuerberater + Wirtschaftsprüfer GmbH STEINBERGER Steuerberater + Wirtschaftsprüfer GmbH work Winkelstraße 10 4060 Leonding Österreich work +43 (0) 732 675494-0 fax +43 (0) 732 675494-9 www.steinberger.at 48.269656 14.242064

Liebe Kundinnen und Kunden!

Das Coronavirus (Covid-19) hat die heimische Wirtschaft erreicht. Wir nehmen die Verantwortung in der sich aktuell schnell verändernden Lage sehr ernst. Um Sie in dieser schwierigen Zeit bestmöglich zu unterstützen, gleichzeitig aber auch Ihre und unsere Gesundheit zu schützen, haben wir zwar geöffnet, dies jedoch eingeschränkt.

Das bedeutet für Sie als unseren Kunden:

Wir sind für Sie ab sofort nur noch per E-Mail und Telefon erreichbar, nicht mehr persönlich vor Ort. Sollte es in Ihrem Fall einen Grund für einen zwingend notwendigen persönlichen Austausch geben, bitten wir Sie, diesen vorab telefonisch abzustimmen. Per Telefon und E-Mail stehen wir Ihnen natürlich gerne für Rückfragen zur Verfügung!

Wir wünschen Ihnen in diesen herausfordernden Zeiten alles Gute und vor allem, dass Sie gesund bleiben!

OK